Нові правила “єОселі” у 2026 році: що змінилося та чому покупці занепокоєні

На початку 2026 року державна іпотечна програма «єОселя» зазнала суттєвих коригувань. Частина оновлень уже діє, а ще один блок змін офіційно стартує з 9 лютого. Оператор програми — «Укрфінжитло» — пояснює нововведення прагненням розширити програму та водночас мінімізувати ризики зловживань. Водночас учасники ринку нерухомості та потенційні позичальники заявляють, що оновлені вимоги фактично обмежили вибір житла до критичного мінімуму.

Ключовими стали нові ліміти на площу та вартість об’єктів, які можна придбати за державною іпотекою. Відтепер для однієї або двох осіб дозволена площа становить до 52,5 м² для квартир і 62,5 м² для приватних будинків. Для кожного наступного члена сім’ї додається по 21 м². При цьому встановлено абсолютну «стелю»: незалежно від складу сім’ї квартира не може перевищувати 115,5 м², а будинок — 125,5 м².

Окремо прописані обмеження щодо перевищення нормативів. Ціна житла, його площа та вартість квадратного метра не можуть виходити за встановлені межі більш ніж на 10%. Якщо ж будинку або квартирі понад три роки, будь-яке перевищення нормативної площі взагалі заборонене. Раніше покупці могли покривати різницю власними коштами, але тепер така можливість майже повністю зникла.

У результаті сім’я з двох осіб, яка раніше могла розраховувати на більшу квартиру, нині змушена обирати дуже компактне житло. Що стосується приватних будинків, то в межах нових параметрів знайти відповідний варіант на ринку практично нереально.

Ситуація особливо загострилася у великих містах. Наприклад, у Львові гранична ціна квадратного метра для участі в програмі становить трохи понад 50 тис. грн, а з урахуванням допустимого перевищення — до 55–56 тис. грн. Покупці зазначають, що за такими цінами складно знайти житло навіть у новобудовах на початкових етапах будівництва. Водночас середня вартість квартир площею 45–50 м² у львівських новобудовах коливається в межах 60–63 тис. грн за метр, що значно перевищує нові ліміти.

У «Укрфінжитлі» наполягають: посилення вимог необхідне для збереження соціальної спрямованості програми. За словами представників оператора, оновлені правила унеможливлять купівлю надто дорогого чи великого житла та закриють шлях для маніпуляцій, які були зафіксовані раніше під час журналістських розслідувань.

Паралельно з обмеженнями діють і розширення. Із початку року пільгова іпотека під 3% стала доступною для мобілізованих військовослужбовців, а окремі категорії внутрішньо переміщених осіб можуть отримати компенсацію до 70% першого внеску та часткове відшкодування відсотків за кредитом.

У планах на 2026 рік — фінансування близько 10 тисяч іпотечних кредитів на загальну суму понад 20 млрд грн. Водночас питання доступності реального житла в межах нових правил залишається відкритим для більшості потенційних учасників програми.