Майже через два роки після приватизації готель «Україна» продовжує працювати, одночасно проходячи поетапне оновлення. Попри те, що об’єкт поки що залишається збитковим, власник не припиняє фінансувати модернізацію та готує комплекс до масштабної реконструкції, яку планують реалізувати вже після завершення війни. За інформацією Forbes Ukraine, лише у 2026 році на ці роботи передбачено понад 100 млн грн.
Наразі модернізація відбувається без припинення роботи комплексу. Готель і далі приймає гостей, тому всі технічні зміни впроваджують поступово, поєднуючи ремонт із повсякденною експлуатацією. У пресслужбі власника пояснюють, що саме така модель дозволяє підтримувати роботу закладу та водночас готувати його до майбутнього комплексного оновлення.
Бізнесмен Максим Кріппа зазначає, що найбільш складним завданням стало поєднання щоденної операційної діяльності з проведенням модернізації. За його словами, цього року на продовження оновлення вже закладено понад 100 млн грн, тоді як повномасштабна реконструкція стартує лише після стабілізації безпекової ситуації та завершення бойових дій.
Від приватизації до модернізації: що вже змінили
Загальна площа Готелю “Україна” становить майже 22,5 тис. квадратних метрів. До складу комплексу входять 363 номери, шість конференц-залів, приміщення для переговорів, укриття та автомобільна стоянка на 80 місць. Будівля розташована на алеї Героїв Небесної Сотні поруч із Майданом Незалежності.
Нового власника об’єкт отримав у вересні 2024 року після відкритого аукціону Фонду державного майна, проведеного через систему «Prozorro.Продажі». Стартова ціна перевищувала 1 млрд грн без ПДВ. Перемогу здобула компанія «Ола Файн», яка запропонувала 2,5 млрд грн, а загальна сума придбання разом із ПДВ наблизилася до 3 млрд грн.
Після передачі комплексу стало зрозуміло, що будівля потребує значно масштабнішого оновлення, ніж передбачалося спочатку. Реконструкції вимагали інженерні мережі, номерний фонд, технічне оснащення та частина внутрішніх процесів. За весь період незалежності України комплексної модернізації тут не проводили, а останні масштабні ремонти виконували ще напередодні Євро-2012.
Підготовчі роботи стартували практично відразу після завершення приватизації. За цей час частину номерів оснастили новими меблями й обладнанням, модернізували окремі інженерні системи, оновили елементи пожежної безпеки та реалізували низку технічних рішень. При цьому пресслужба холдингу ARS Capital не розкриває, скільки саме номерів уже вдалося відремонтувати.
Наступні інвестиції планують спрямувати на покращення рівня безпеки, модернізацію інженерної інфраструктури, підвищення якості сервісу та подальше технічне оновлення будівлі. Окремо понад 5 млн грн витратили на відновлення після російського удару 24 травня, внаслідок якого були пошкоджені фасад, вікна, частина номерів та окремі інженерні комунікації.
Фінансові показники залишаються від’ємними
Компанія «Ола Файн», яка є власником готелю та здійснює його операційну діяльність, завершила 2025 рік із виторгом 88,7 млн грн і збитком 111,2 млн грн. Представники компанії пояснюють, що фінансова звітність охоплює не лише результати роботи самого готелю, а й інші напрями діяльності підприємства.
Саме через «Ола Файн» також здійснюється контроль над столичним бізнес-центром «Парус» через ТОВ «Парус Холдінг» та ТОВ «Передові Технології Плюс».
У компанії наголошують, що головною причиною від’ємного фінансового результату стали значні витрати на реконструкцію та реновацію об’єкта. Через масштабні вкладення поточні операційні показники поки що не відображаються у чистому фінансовому результаті.
Разом із тим у першому кварталі 2026 року намітилися позитивні зміни. За даними YouControl, виторг «Ола Файн» збільшився майже у 2,5 раза та сягнув приблизно 32 млн грн. Водночас компанія зафіксувала збиток майже 45 млн грн, хоча за аналогічний період 2025 року мала прибуток у розмірі 14,5 млн грн.
Попит відновлюється, але реконструкцію відкладено до завершення війни
Компанія не розкриває показники середньої вартості проживання та середньорічної завантаженості номерів, однак повідомляє про позитивну динаміку у першому кварталі 2026 року. У пресслужбі зазначають, що вже у травні завантаженість доступного номерного фонду досягла 100%.
Наразі проживання у готелі коштує від 65 доларів США за одномісне розміщення та приблизно від 76 доларів США за двох гостей.
Попри покращення окремих показників, столичний ринок готельної нерухомості все ще поступається західним регіонам країни. За інформацією HotelMatrix, середньорічна завантаженість київських готелів скоротилася з 42% у 2024 році до 39,5% у 2025-му. Для порівняння, у Львові цей показник зріс на 8 відсоткових пунктів і досяг 57%.
Експерти пояснюють таку різницю безпековими ризиками, посиленням ракетних атак, труднощами в енергетичному секторі та скороченням міжнародних програм після припинення фінансування проєктів USAID на початку 2025 року. Додатково вплинуло й перенесення частини конференцій, бізнес-заходів та ділового туризму до західних областей України.
Поточний етап модернізації власник розглядає як підготовку до масштабного оновлення комплексу. Остаточне бачення майбутньої реконструкції ще формується, адже реалізація такого проєкту залежить від завершення війни, стабільної безпекової ситуації та прогнозованих економічних умов.
Керуючий партнер CCG Development Володимир Колос оцінює, що модернізація комплексу зі збереженням категорії чотирьох зірок може потребувати інвестицій у межах 35–45 млн доларів США з ПДВ. Якщо ж буде ухвалено рішення перевести готель до п’ятизіркового сегмента, необхідний бюджет може зрости до 55–75 млн доларів США з ПДВ. У такому випадку, за словами експерта, кількість номерів, імовірно, зменшиться, натомість збільшаться площі кімнат, число люксів та обсяг сучасної готельної інфраструктури.
