Український ринок складської нерухомості входить у черговий зимовий сезон із мінімальним запасом вільних площ. Воєнні ризики, пошкодження логістичної інфраструктури та необхідність розподіляти товарні запаси між різними регіонами змушують торговельні компанії переглядати звичну модель постачання. При цьому повного переміщення складських потужностей із Київщини на захід України не відбувається. Бізнес обирає іншу стратегію — зберігає основні логістичні вузли та паралельно створює резервні майданчики.
Особливо гостро дефіцит відчувається у Київському та Львівському регіонах. За оцінкою EXPANDIA, наприкінці серпня 2026 року частка вільних складських площ на Київщині опустилася нижче 1%. UTG наводить дещо вищий показник — близько 1,5% для якісних об’єктів. Однак для великих орендарів різниця фактично непомітна: знайти готовий склад площею від 5–10 тис. м² надзвичайно складно.
Захід України також зіткнувся з нестачею площ
Львівщина після початку повномасштабної війни перетворилася на один із ключових логістичних напрямків країни. Сюди прийшли нові виробничі компанії, ритейлери та оператори, які прагнули розташувати частину запасів ближче до західного кордону. Водночас місцевий ринок спочатку мав значно менший обсяг сучасної складської нерухомості.
EXPANDIA оцінює вакантність у Львівському регіоні на рівні 2–3%, тоді як за підрахунками UTG вона перебуває в діапазоні 3,5–5%. Професійний девелопмент складських комплексів тут активізувався лише приблизно з 2020 року. За наступні п’ять років було введено близько 280 тис. м² нових площ, проте значну частину об’єктів ринок швидко поглинув.
Обмежена пропозиція безпосередньо впливає на орендні ставки. У Київському регіоні, ефективна ставка для складів класу А становить приблизно $5–5,5 за м² на місяць без урахування ПДВ та операційних витрат. Для найбільш затребуваних об’єктів показник може досягати $6. На Львівщині оренда дорожча — орієнтовно $6–7 за м² щомісяця.
Таким чином, західні області вже не можна розглядати як територію з великим резервом доступної складської нерухомості. Попит тут також наблизився до межі наявної пропозиції.
Ритейл створює резервні хаби замість повної релокації
Попри підвищені безпекові ризики, компанії не поспішають залишати Київський регіон. Для великого ритейлу столичний логістичний вузол залишається важливим через концентрацію населення, магазинів, транспортної інфраструктури та значного обсягу споживчого попиту.
Тому замість переїзду бізнес розподіляє товар між кількома локаціями. Компанії формують додаткові запаси та резервні складські майданчики в різних областях. Це дозволяє оперативніше перенаправляти вантажі, якщо один із маршрутів або об’єктів тимчасово стає недоступним.
У UTG також характеризують актуальну тенденцію як перехід до розподіленої логістичної мережі. Фактично йдеться про створення дублюючих хабів, які можуть частково перебрати функції основного складу в разі надзвичайної ситуації.
Подібний підхід використовує і COMFY. У компанії зазначають, що диверсифікацію складської інфраструктури почали ще на початку повномасштабного вторгнення. Замість концентрації значних товарних запасів в одному місці їх розподіляють між різними регіонами. Одночасно мережа коригує маршрути, періодичність постачання та способи перевезення залежно від поточної ситуації.
Особливого значення така гнучкість набуває для імпортної продукції. Наявність кількох маршрутів і точок зберігання дає змогу зменшити наслідки перебоїв на окремих ділянках логістичного ланцюга.
Нове будівництво поки не перекриває попит
Дефіцит стимулює девелоперів збільшувати пропозицію. У Львівському регіоні протягом 2027 року планують ввести приблизно 70 тис. м² нових складських площ. Водночас за нинішнього попиту частина приміщень може отримати орендарів ще до завершення будівництва.
Потенційний обсяг майбутньої пропозиції ширше: понад 200–250 тис. м² промислово-складських і логістичних об’єктів перебувають на різних стадіях проєктування або активного будівництва. Показники компаній охоплюють різні категорії нерухомості та етапи реалізації, тому безпосередньо зіставляти їх некоректно. Проте обидві оцінки демонструють головну тенденцію — нові проєкти з’являються, але попит залишається надзвичайно високим.
Для ритейлерів ситуація ускладнюється тим, що навіть розподілена логістика не здатна повністю усунути воєнні ризики. Пошкодження складів виробників або дистриб’юторів може спричинити тимчасову нестачу окремих категорій продукції. Швидко знайти альтернативного постачальника в таких випадках можливо не завжди.
Напередодні холодного сезону головним завданням для торговельних мереж стає не стільки пошук одного максимально безпечного складу, скільки побудова системи, здатної працювати після втрати окремої ланки. Ринок рухається до більшої децентралізації, резервування запасів та створення додаткових логістичних вузлів. За вакантності на рівні кількох відсотків боротьба за якісні складські площі, ймовірно, залишатиметься одним із ключових факторів для ритейлу та логістичних операторів.
