Сегмент ритейл-парків в Україні може отримати нові проєкти у найближчі роки, однак швидке масштабування цього формату залежатиме від доступності земельних ділянок, фінансування, дозвільних процедур та безпекової ситуації. Одним із девелоперів, який заявив про намір розвивати цей напрям, стала інвестиційна компанія Inzhur.
Її засновник Андрій Журжій в ефірі YouTube-проєкту «Business Breakfast із Володимиром Федоріним» повідомив про плани у 2027 році розпочати будівництво ще одного ритейл-парку. У перспективі компанія розглядає можливість виходу на 5–10 нових об’єктів на рік. Потенційні майданчики шукають переважно на захід від Києва, зокрема у Вінницькій та Хмельницькій областях.
Наскільки можливий такий темп, залежатиме не лише від фінансових можливостей конкретного інвестора. Ринок має низку обмежень, через які підготовка нового об’єкта може займати значно більше часу, ніж безпосереднє будівництво.
Ритейл-парки виходять за межі великих міст
У 2026 році Inzhur відкрила перший власний ритейл-парк у Броварах. Серед його орендарів — Novus, JYSK, EVA, «Епіцентр Home» і MasterZoo. Такий набір операторів характерний для формату, орієнтованого насамперед на регулярні та цільові покупки.
Ритейл-парк відрізняється від традиційного торговельно-розважального центру організацією простору. Тут зазвичай немає значної розважальної складової, а магазини можуть мати окремі входи з боку паркінгу. Відвідувач отримує можливість швидко потрапити до потрібної торгової точки без необхідності проходити через галереї великого ТРЦ.
Директорка UTG Євгенія Локтіонова зазначила, що передмістя Києва мають передумови для розвитку такого формату. Водночас успішність конкретного об’єкта визначає сукупність факторів: автомобільний і пішохідний потік, транспортна доступність, можливості для паркування та близькість житлової забудови.
Саме тому потенціал ритейл-парків може бути помітним не тільки у столиці. Формат здатен розвиватися в обласних центрах та передмістях, де є достатня кількість покупців, але будівництво великого класичного ТРЦ може бути економічно невиправданим.
Чому 5–10 нових об’єктів на рік залишаються складною ціллю
Намір одного девелопера щороку запускати до десяти ритейл-парків виглядає амбітно з огляду на поточні умови українського ринку. За оцінкою Євгенії Локтіонової, ключовим обмеженням може бути навіть не швидкість спорудження будівель, а попередня підготовка майданчиків.
Для такого об’єкта потрібна велика земельна ділянка відповідної конфігурації. Вона має розташовуватися поруч з інтенсивними транспортними потоками, густонаселеними районами або на основних в’їздах до міста. Кількість майданчиків, які одночасно відповідають цим критеріям та доступні для придбання, обмежена.
До земельного питання додаються юридичні процедури. Потенційна ділянка може мати проблеми із цільовим призначенням, судовими обтяженнями, підключенням до комунікацій або організацією транспортного доступу. Врегулювання таких питань здатне затримувати початок будівництва.
Ще одним фактором залишається вартість фінансування. Розвиток одразу кількох об’єктів потребує значного капіталу, тоді як воєнні ризики впливають як на умови залучення коштів, так і на рішення потенційних інвесторів.
Додаткових витрат потребує енергетична автономність. Новим торговим об’єктам необхідно враховувати можливі перебої з електропостачанням та передбачати резервні джерела живлення. Логістичні ризики також можуть впливати на строки та кошториси будівництва.
За оцінкою Локтіонової, поява 5–10 нових ритейл-парків протягом року є більш реалістичним показником для всього українського ринку, ніж для одного його учасника. При цьому активніше формат може розвиватися у центральних і західних областях.
Новий формат не замінить традиційні ТРЦ
Розширення сегмента ритейл-парків не означає поступового зникнення великих торговельно-розважальних центрів. Ці формати виконують різні функції та орієнтуються на відмінні сценарії поведінки відвідувачів.
Класичні ТРЦ поєднують магазини з ресторанами, кінотеатрами та іншими видами дозвілля. Ритейл-парк більше пристосований до коротких візитів і конкретних покупок. Через це він може конкурувати з торговельними центрами за окремі категорії орендарів і частину аудиторії, але не є їхньою прямою заміною.
Для торговельних мереж нові ритейл-парки створюють додаткові варіанти виходу у передмістя та регіони. Водночас присутність у новому комплексі сама по собі не гарантує необхідного рівня продажів.
При виборі майданчика ритейлерам доводиться враховувати реальну зону охоплення, доходи населення, транспортні потоки, паркування та склад сусідніх операторів. Помилка з локацією може суттєво вплинути на відвідуваність незалежно від якості самого об’єкта.
Inzhur наразі декларує намір розпочати спорудження наступного ритейл-парку у 2027 році та надалі збільшувати кількість проєктів. Проте фактичні темпи такого розширення визначатимуться доступністю відповідних земельних ділянок, проходженням дозвільних процедур, фінансуванням та безпековими умовами.
Тому заявлений орієнтир у 5–10 об’єктів на рік варто розглядати передусім як довгостроковий план. Реальні масштаби розвитку ритейл-парків в Україні покажуть конкретні запуски та здатність девелоперів знаходити майданчики, на яких такий формат буде економічно виправданим.
