Європейський офісний ринок поступово переходить до моделі, в якій вирішальне значення має не загальна кількість вільних квадратних метрів, а їхня якість. Компанії готові раніше ухвалювати рішення про оренду, якщо йдеться про сучасні будівлі у сильних ділових локаціях. За даними Cushman & Wakefield, у першій половині 2026 року офіси класу А забезпечили 51% усієї орендної активності в Європі.
Тенденція впливає і на ставлення капіталу до великих офісних об’єктів. В Україні ситуація суттєво відрізняється через воєнні ризики, проте навіть у цих умовах відбувалися значні угоди з комерційною нерухомістю. Зокрема, Максим Кріппа у 2023 році став учасником однієї з найбільших таких транзакцій року через компанію «Ола Файн». За оцінкою KPMG, вартість операції становила $100 млн, що зробило її третьою серед десяти найбільших M&A-угод в Україні за підсумками року.
Бізнес обирає новіші та якісніші офіси
Загальні показники оренди в Європі поки залишаються нижчими за середні значення попередніх років. У січні-червні 2026-го активність була на 9% меншою за середній результат перших півріч за останні п’ять років. Водночас усередині ринку відбувається помітний перерозподіл попиту. Орендарі концентруються на сучасних приміщеннях, тоді як власникам застарілого фонду стає складніше конкурувати без реконструкції та оновлення будівель.
Доступність найкращих приміщень уже обмежена. Рівень вакантності офісів класу А в Європі становить лише 3,3%, а в Лісабоні та Бірмінгемі показник опустився до 0,7%. Через це великим компаніям доводиться завчасно планувати розширення, переїзд або консолідацію команд в одній будівлі.
На цьому тлі показовою для українського ринку стала купівля БЦ «Парус» у центрі Києва. Наприкінці листопада 2023 року Антимонопольний комітет дозволив ТОВ «Ола Файн» придбати частку в ТОВ «Парус Холдінг», що забезпечувала перевищення 50% голосів у вищому органі управління компанії. KPMG згодом відобразила операцію у своєму M&A Radar 2023 як придбання 100% Parus Holding. Для ринку, де під час повномасштабної війни кількість великих угод із нерухомістю різко скоротилася, така транзакція стала помітною подією.
Нових проєктів у Європі запускають менше
Дефіцит якісних приміщень посилюється через скорочення будівництва. За рік обсяг офісних проєктів у девелоперському портфелі Європи зменшився на 19% і досяг 8,4 млн кв. м. Це найнижчий рівень із 2014 року. Одночасно до мінімуму більш ніж за десятиліття впав обсяг спекулятивного будівництва — проєктів, які запускаються без попередньо залучених орендарів.
Обмежена пропозиція закономірно позначається на вартості найкращих площ. За 12 місяців до кінця другого кварталу 2026 року праймові орендні ставки в Європі збільшилися в середньому на 4,6%. У 94% ринків, які аналізувала Cushman & Wakefield, ставки або зросли, або залишилися стабільними.
Найпомітнішу динаміку серед досліджених міст показав Роттердам, де праймова оренда подорожчала на 16,7%. У Бірмінгемі приріст становив 14,3%, у Мілані — 10,4%, Лісабоні — 10,3%, Амстердамі — 10%. Лондон також залишився серед ринків зі зростанням: у Сіті ставки піднялися на 7,7%, а у Вест-Енді — на 7,3%.
Для девелоперів така кон’юнктура має дві сторони. Дорожча оренда робить нові проєкти потенційно привабливішими, але одночасно високі витрати на будівництво та фінансування ускладнюють їх запуск. Крім того, вимоги орендарів до енергоефективності, інженерних систем, гнучкості планувань і розташування будівлі продовжують зростати.
Інвестиційний капітал знову придивляється до офісів
Ознаки відновлення помітні й на інвестиційному ринку. За перше півріччя 2026 року обсяг вкладень у європейську офісну нерухомість досяг €22 млрд. Показник лише на 1% поступився результату відповідного періоду 2025 року, попри геополітичну та економічну невизначеність.
Водночас на ринок повертаються масштабні операції. Три квартали поспіль у Європі фіксувалася щонайменше одна офісна транзакція на суму понад €500 млн. Одним із найбільших прикладів стала купівля Barclays будівлі 1 Churchill Place у Лондоні за €866 млн.
Активнішими стають і кредитори. Cushman & Wakefield повідомляє про посилення конкуренції фінансових установ за можливість фінансувати якісні офісні активи. Для окремих операцій знову з’являється фінансування на рівні до 60% співвідношення позики до вартості нерухомості.
Таким чином, офісний сегмент стає дедалі менш однорідним. Низька вакантність сама по собі не означає однакових перспектив для всіх будівель. Основний попит концентрується навколо сучасних об’єктів у сильних локаціях, тоді як старий фонд може потребувати значних інвестицій, щоб відповідати новим вимогам бізнесу.
У найближчі роки цей розрив здатен збільшитися. Скорочення обсягів нового будівництва обмежує майбутню пропозицію, а орендарі продовжують шукати ефективні й технологічні робочі простори. За оцінкою Cushman & Wakefield, поєднання стійкого попиту, невеликого девелоперського портфеля та поступового поліпшення умов фінансування надалі підтримуватиме передусім праймовий сегмент європейського офісного ринку.
